Quelle garantie pour une VEFA ?

Vous envisagez d’acheter une propriété à VEFA (en vente à terme) (lien vers FM) et demandez les garanties associées à ce VEPA. Ou vous avez acheté « selon les plans » et avez des difficultés : retard, inaccomplissement, non-révocation, réserves non obsolètes, etc., vous vous demandez quelles garanties pourraient vous bénéficier.

Quel que soit votre projet : acheter pour vivre ou louer, vous bénéficiez des mêmes garanties. VEFA, en effet, est très réglementé par la loi : garantie d’achèvement, garantie d’achèvement impeccable, garantie de 10 ans, etc. À quoi servent ces différentes garanties ? Quand et comment seront-ils mis en œuvre ? Avocat spécialisé chez VEFA, je propose de faire un examen du sujet.

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Dans la VEPA, la garantie d’achèvement charge une banque ou une compagnie d’assurance qui s’engage à financer les thèses finales si le promoteur : ne le fait pas. La garantie parfaite La réalisation de VEFA charge le promoteur, qui doit retirer les réservations indiquées par l’acheteur. En ce qui concerne les garanties de 10 ans, deux ans et les travaux de dommages, ils entrent en jeu lorsque l’appartement a des erreurs de construction et des dysfonctionnements.

Ici, nous mettons l’accent sur les garanties d’achèvement et l’achèvement parfait dans le but de vous donner les outils pour comprendre ce que représentent ces garanties et comment vous pouvez obtenir les avantages.

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La garantie de l’achèvement de la VEPA

La garantie finale de VEFA (vente sur le futur stand d’achèvement) est parfois confondue avec la garantie d’une finition impeccable. Cependant, il s’agit de deux garanties très différentes :

• La garantie finale, également connue sous le nom de garantie d’achèvement financier, garantit son achèvement ;
• la garantie d’achèvement impeccable de la VEFA (GFA), qui, d’autre part, l’élimination des réserves ne consiste pas à achever les travaux de construction, mais aux petites lacunes identifiées lors de la livraison.

La garantie financière pour la clôture de la VEFA est l’obligation d’une banque ou d’une compagnie d’assurance (garantie des états financiers) de financer les travaux restants lorsque le promoteur ne peut plus le faire, en particulier lorsqu’il est « en faillite ». Avec cette garantie, l’acheteur peut assurer que le bâtiment sera effectivement construit, peu importe ce qui arrive au promoteur. Théoriquement, de toute façon…

En fait, tout est évidemment plus complexe. En particulier, la garantie d’achèvement n’interférera pas pour un retard « simple » dans la livraison de VEPA. Dans ce cas, l’acheteur doit contacter l’organisateur. Ce n’est que si l’avocat ne peut plus poursuivre le projet, le garant d’achèvement doit intervenir.

La particularité de cette garantie est qu’elle est exclusivement financière. En d’autres termes, la seule obligation du garant de conclure dans VEPA est soit de rembourser à l’acheteur les sommes qu’il a versées au promoteur (c’est la garantie de remboursement), soit de supporter le coût des travaux qui doivent encore être effectués au moment du contrat du promoteur. En fait, il y a deux difficultés :

• Que se passe-t-il si le travail déjà effectué comporte des erreurs ?
• Qui soutient techniquement l’achèvement des travaux ?

Le premier point nécessite un « tri » entre les travaux de réparation des travaux mal effectués et le travail de finition lui-même. Si les entreprises, l’architecte, l’assureur et le garant de l’achèvement ne sont pas d’accord, c’est un expert médico-légal qui opère ce genre.

Le deuxième point est celui des personnes, des entreprises, qui reçoivent les fonds pour terminer le travail. Depuis la Loi ELAN, le garant final peut avoir un représentant ad hoc nommé pour superviser l’achèvement des travaux. Bien sûr, il devra s’entourer de techniciens, en particulier d’un architecte, et d’entreprises à qui il confiera la tâche de terminer le travail.

Notre avertissement : un acheteur dans le VEFA peut perdre la garantie financière pour l’achèvement.

La garantie de l’achèvement parfait de la VEFA

Cette garantie « vient » le jour de la livraison, c’est-à-dire si l’organisateur remet les clés à l’acheteur, la dernière étape d’un achat dans VEPA. C’est le moment de la découverte des lieux, mais aussi des surprises désagréables possibles : mauvaises pratiques, non-conformités, dysfonctionnements, etc. L’acheteur dressera donc une liste des réserves avec le promoteur. Les promoteurs et/ou les entreprises qui ont effectué les travaux auront alors un an pour annuler ces réserves : c’est cette obligation d’annuler les réserves dans un délai d’un an à compter de la livraison, ce qui est appelé la « garantie d’achèvement parfait » par VEFA.

Cette période d’un an est également celle au cours de laquelle l’acheteur peut signaler de nouvelles réservations à l’organisateur, qu’il déterminerait, par exemple, après la collecte. Cependant, dans tous les cas, l’acheteur doit intenter une action en justice si les réserves n’ont pas été annulées dans l’année suivant la livraison, engager une action en justice, par exemple, avant la date de livraison. Si l’acheteur n’agit pas dans ce délai, il perdra le bénéfice de la garantie pour la bonne réalisation de sa VEPA.

Rappelons que même s’il y a des réservations au moment de la livraison, l’acheteur a fait le dernier appel pour des fonds de VEFA a besoin de régler. Les conditions qui lui permettent d’enregistrer les 5 % restants sont beaucoup plus strictes que celles applicables en vertu d’un contrat de maison unifamiliale (CCMI). Dans la VEPA, l’enregistrement du solde des prix n’est possible qu’en cas de contestation de « conformité substantielle » ou en cas de désalignement qui rendent la maison inhabitable.