Comment connaitre la capacité d’emprunt ?
Si vous décidez de vous lancer dans une acquisition immobilière, l’une des premières choses à faire avant de demander un emprunt, c’est bien évidemment de connaitre votre capacité d’endettement afin d’identifier clairement votre budget.
Il s’agit en effet d’un indispensable avant la souscription d’un crédit immobilier. Souhaitez-vous connaitre quelle est votre capacité d’emprunt ? Alors suivez cet article.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Elle désigne la somme que vous pouvez obtenir auprès d’un organisme prêteur pour financer votre projet d’achat immobilier. C’est d’ailleurs la principale composante de votre capacité d’achat avec l’apport personnel et, dans le cas contraire, les prêts complémentaires comme par exemple le (PTZ) le Prêt à Taux Zéro.
Calcul de la capacité d’emprunt
Connaitre sa capacité d’emprunt ou capacité d’endettement n’est pas une chose compliquée. Il suffit seulement de prendre certains éléments en compte.
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Le taux d’endettement
Ce taux confronte les charges du foyer à ses revenus pour estimer le pourcentage des ressources du ménage réservé au paiement des dépenses récurrentes. Cet indicateur permet à la banque de s’assurer que vous ne faites pas d’accumulation de dettes que vous ne serez pas capable de rembourser.
Calcul du taux d’endettement
Pour estimer le taux d’endettement, il vous faudra considérer les sources de revenus suivantes :
- Salaires et traitements
- Pensions de retraite
- Revenus fonciers
- Bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices non commerciaux et agricoles
- Revenus de placements financiers réguliers
Il ne faut pas considérer les revenus non garantis comme les primes exceptionnelles lors du calcul du taux d’endettement. Il en est de même pour les prestations sociales à l’image des allocations familiales.
Le reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme que vous mettez à la disposition de votre foyer après que vous vous soyez acquitté de l’intégralité de vos charges. Si ce montant est insuffisant pour vous assurer une vie normale et pour subvenir aux dépenses courantes incompressibles (alimentation, factures d’électricité, de téléphone etc.), alors le prêt ne vous sera pas accordé. La capacité d’emprunt est donc estimée sur la base de votre reste à vivre et de votre taux d’endettement.
Comment améliorer sa capacité d’emprunt ?
Si votre capacité d’emprunt est insuffisante pour réaliser votre projet, il existe plusieurs solutions pour améliorer celle-ci. Voici quelques astuces qui vous permettront d’y parvenir.
La première étape consiste à réduire vos charges fixes mensuelles. Vous pouvez commencer par renégocier les contrats d’assurance afin de faire baisser les cotisations. De même, si vous êtes locataire et que le loyer représente une grande partie de vos revenus, envisagez de déménager dans un logement moins cher.
Il peut être utile de revoir la façon dont vous gérez les dépenses courantes (nourriture, énergie, etc.). Si ces dernières sont trop importantes en raison d’une consommation excessive ou inutile (cigarettes, alcool), cela impactera négativement votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.
Dans la mesure où le taux du crédit renouvelable est généralement plus élevé qu’un prêt à la consommation classique, il impacte négativement le taux d’endettement. Il est donc recommandé de cesser l’utilisation des crédits renouvelables si vous souhaitez améliorer votre capacité d’emprunt.
<img class='aligncenter size-full wp-image-1067' src='https://www.natureetmateriaux.fr/wp-content/uploads/Garantie-hypothecaire.jpg' alt='garantie hypothécaire‘ width=’1000′ height=’667’ />
Lorsque les garanties proposées sont insuffisantes ou que la solvabilité n’est pas assez élevée pour obtenir un prêt immobilier, une garantie hypothécaire peut être mise en place. Cette dernière consiste à mettre en gage son bien immobilier et permet ainsi de rassurer la banque quant au remboursement du prêt.
Attention toutefois ! Le recours à cette option doit être mûrement réfléchi car en cas de non-respect des engagements contractuels (remboursement), cela entraînerait la saisine immédiate du bien par l’établissement bancaire. Sachez qu’il existe aussi des solutions alternatives comme le co-emprunt ou encore la renégociation de crédit avec un spécialiste tel que Pretto.
Les erreurs à éviter pour calculer sa capacité d’emprunt
Maintenant que nous avons vu comment calculer sa capacité d’emprunt, intéressons-nous aux erreurs à éviter.
Le reste-à-vivre correspond au montant des revenus restants une fois les charges fixes déduites. Pensez à bien ne pas l’oublier lors du calcul car il permet d’évaluer le niveau de vie après le remboursement du prêt. Certains établissements bancaires peuvent effectivement refuser un dossier si le reste-à-vivre s’avère trop faible.
Il peut être tentant de surestimer ses revenus futurs (augmentation salariale, prime exceptionnelle), mais cela peut conduire à une estimation erronée et donc à une capacité d’emprunt surévaluée. Mieux vaut se baser sur des éléments concrets et fiables pour effectuer le calcul.
La durée du prêt immobilier a une incidence directe sur la capacité d’emprunt. Plus elle est courte, plus le montant des mensualités sera élevé et donc plus le taux d’endettement augmentera. Pensez à bien réfléchir à la durée souhaitée en fonction des revenus, charges fixes et projets futurs.
Il ne faut pas omettre les frais annexes (frais de notaire, assurance habitation). Ils peuvent représenter jusqu’à 10% du coût total du projet immobilier et sont souvent négligés lors du calcul. Or, ils viennent impacter directement la capacité d’emprunt.
En évitant ces erreurs courantes, vous pourrez effectuer un calcul précis et fiable de votre capacité d’emprunt. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel si nécessaire pour obtenir davantage d’aide ou de conseils dans ce domaine complexe qu’est l’univers bancaire.
