La rentabilité d’un bâtiment
avec Christian Pomerleau, Courtier en hypothèques PMML
« L’immobilier est toujours un investissement de choix et un levier qui est incroyable parce qu’il est solide. Cela permet des investissements à court et à long terme. Le plus important à vos côtés est de faire vos devoirs et de vous entourer des bons experts. », Christian Pomerleau
Parlons chiffres, parlons rentabilité. Lorsque la question se pose d’évaluer le rendement d’un immeuble, tout commence par une base solide : connaître précisément les flux d’argent. Pour dresser le portrait complet, il faut réunir deux éléments : les revenus générés et les dépenses engagées. Ces données essentielles sont souvent consignées dans une fiche détaillée, à laquelle votre courtier peut ajouter des précisions précieuses. En cas de vente privée, un simple relevé fourni par le vendeur peut également faire l’affaire.
Pour bâtir ce relevé de revenus, il ne s’agit pas seulement de compiler les loyers : chaque bail, chaque renouvellement, les frais de stationnement, la laverie commune, l’entreposage, la location d’équipements… Tout doit y passer. Côté charges, impossible de faire l’impasse sur : taxes municipales et scolaires, assurance, énergie, si le propriétaire en assume la facture. Si vous optez pour un financement assuré par la SCHL, attendez-vous à ce que les dépenses soient standardisées : salaires, conciergerie, frais d’administration. En matière d’entretien, la règle d’usage tourne autour de 500 $ par porte, tandis que la conciergerie varie de 125 $ à 300 $ selon la taille de l’immeuble : 125 $ pour 5 à 6 logements, 175 $ pour 7 à 11, et 300 $ pour 12 unités et plus. La gestion, elle, oscille entre 3 et 5 % du total, toujours selon le nombre d’appartements.
À cette liste, il ne faut pas oublier certaines réserves : pour ceux qui meublent leurs logements, une enveloppe de 50 $ par unité s’impose afin d’anticiper le renouvellement du mobilier. Et dans un financement conventionnel, une réserve structurelle s’ajoute parfois, de 1 à 2 % selon l’âge du bâtiment.
« Le bénéfice net d’exploitation est la base de calcul de la valeur économique de votre propriété. De ce montant, nous obtiendrons le taux de capitalisation et le multiplicateur de revenu net. » – Christian Pomerleau
Certains immeubles, notamment ceux en béton, exigent un entretien plus coûteux : la facture grimpe vite, parfois de 500 $ à 750 $. La présence d’ascenseurs entraîne aussi son lot de dépenses : sans contrat d’entretien, comptez environ 2 500 $ par porte d’ascenseur. S’appuyer sur des chiffres réalistes, c’est là tout l’enjeu pour estimer la rentabilité et anticiper les frais. L’objectif, in fine, reste le même : dégager un bénéfice net d’exploitation, la somme qui reste avant de s’attaquer aux remboursements hypothécaires. Pour calculer ce montant, on part des revenus bruts, on retire le taux d’inoccupation et les pertes sur loyers impayés (des statistiques fiables sont disponibles sur le site de la SCHL), puis on soustrait toutes les dépenses réelles.
Le bénéfice net d’exploitation, c’est la pierre angulaire qui permet de déterminer la valeur économique d’un immeuble. Ce chiffre sert ensuite de base pour calculer deux indicateurs : le taux de capitalisation global (TGA) et le multiplicateur de revenu net (MNR). Le MNR correspond tout simplement au prix payé, divisé par le bénéfice net d’exploitation : il indique combien d’années de revenus nets il faudra pour « amortir » l’achat. De l’autre côté du miroir, le TGA représente le rapport inverse. Ces deux indices sont complémentaires et permettent de situer rapidement la performance d’un investissement immobilier.
Le revenu net d’exploitation dit tout de la puissance d’un immeuble : il montre ce qu’il rapporte, avant même de penser au prêt. C’est sur cette base que l’on évalue le cash-flow, c’est aussi sur ce terrain qu’un courtier en hypothèques va bâtir un dossier financier solide. Pourtant, il existe un écart notable entre la normalisation des dépenses (exigence des institutions financières) et la réalité vécue au quotidien par le propriétaire. Savoir distinguer ces deux visions, c’est la clé pour ne pas se retrouver pris au dépourvu : au moment de gérer l’immeuble, seules les dépenses réelles compteront.
« Plusieurs techniques sont disponibles pour l’optimisation. Ce que nous recherchons en fin de compte est d’optimiser la nouvelle valeur économique après l’optimisation pour pouvoir se refinancer et viser un retrait des capitaux propres. » – Christian Pomerleau
Une fois la promesse d’achat signée, vient le temps de l’analyse en profondeur : la liste des dépenses réelles est alors transmise. Il faut ensuite se pencher sur l’âge du bâtiment, mais aussi sur son état apparent. Un immeuble ancien peut avoir fait l’objet de rénovations majeures : dresser la liste des travaux menés sur les cinq à dix dernières années permet d’évaluer la qualité de l’entretien et de prévoir les investissements à venir. Un immeuble qui semble attrayant au premier abord peut cacher des besoins urgents : toiture, structure ou systèmes mécaniques bientôt à refaire.
Dans ce contexte, optimiser la rentabilité devient un exercice concret : augmenter les revenus, réduire les charges, chaque levier compte. Cela peut passer par des hausses de loyers, des travaux de rénovation ciblés, ou une gestion plus rigoureuse des dépenses courantes. Plusieurs méthodes existent, l’objectif reste toujours le même : faire croître la valeur économique de l’immeuble, pouvoir refinancer et récupérer une partie des fonds injectés. Les investisseurs veillent aussi à anticiper les fluctuations : avec des taux d’intérêt historiquement bas, il faut s’attendre à une remontée dans les années à venir. Mieux vaut intégrer cette variable dans ses calculs pour éviter de mauvaises surprises.
À la croisée des stratégies et de la rigueur, l’immobilier garde sa réputation de valeur-refuge. Mais la réussite se construit dans le détail, à force d’analyses précises et de choix judicieux. S’entourer des bonnes personnes, rester à l’écoute du marché : voilà ce qui fait la différence lorsque vient le temps d’estimer la véritable valeur d’un immeuble. L’avenir appartient à ceux qui savent lire entre les chiffres… et agir avec méthode.
