Comment calculer la valeur économique d’un immeuble ?
La rentabilité d’un bâtiment
avec Christian Pomerleau, Courtier en hypothèques PMML
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« L’immobilier est toujours un investissement de choix et un levier qui est incroyable parce qu’il est solide. Cela permet des investissements à court et à long terme. Le plus important à vos côtés est de faire vos devoirs et de vous entourer des bons experts. » — Christian Pomerleau
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Je veux vous parler de la rentabilité d’un immeuble. En ce qui concerne la rentabilité, nous voulons connaître les données de base. Pour calculer la rentabilité, nous avons besoin de revenus et de dépenses. Les données de base sont souvent enregistrées sous la forme que vous aurez. Votre courtier peut également vous apporter d’autres informations utiles. Le vendeur peut également vous fournir une liste de revenus et de dépenses en cas de vente privée.
Pour la liste des revenus, nous sommes tous bruts et veulent avoir un revenu net, c’est-à-dire tous les baux, renouvellements, stationnement, blanchisserie, entreposage, location de matériel, etc. En ce qui concerne les dépenses, nous avons besoin des taxes municipales et scolaires et le coût de l’assurance et de l’énergie, si ce dernier est supporté par le propriétaire. Si vous passez au financement de la SCHL, les autres dépenses de l’immeuble seront normalisées. Dans ce cas, nous parlons de salaires, de conciergerie et d’administration. En ce qui concerne l’entretien, nous parlons de 500$ par porte et de 125$ à 300$ pour le service de conciergerie, selon le nombre d’appartements dans l’immeuble. Pour 5-6 unités, le montant est de 125$, pour 7 à 11 unités, 175$, et enfin 300$ par porte pour 12 unités et plus. La gestion est la même, elle est de 3 -5%, en fonction du nombre d’appartements dans le bâtiment.
Par la suite, une réserve doit être créée — en particulier pour ceux qui veulent des meubles pour livré leurs locataires – qui est généralement de 50 USD par unité d’équipement. En ce qui concerne le financement conventionnel, on peut parfois ajouter une autre dépense correspondant à la réserve structurelle, qui est égale à 1 -2% selon l’âge du bâtiment.
« Le bénéfice net d’exploitation est la base de calcul de la valeur économique de votre propriété. De ce montant, nous obtiendrons le taux de capitalisation et le multiplicateur de revenu net. » – Christian Pomerleau
Apparemment, il s’agit d’un bâtiment construit en briques et en bois, puisque l’entretien d’un bâtiment avec une structure en béton peut augmenter de 500$ à 750$. Il pourrait y avoir aussi des ascenseurs dans ces immeubles, et si nous n’avons pas le contrat d’ascenseur, on nous facturera en moyenne $2,500 par porte d’ascenseur. Il peut donc vous aider à trouver les bons numéros dans votre Pro, car vous pouvez ensuite utiliser cet outil pour calculer votre rentabilité. L’objectif ultime de tout cela est d’atteindre un bénéfice net d’exploitation. Tout est basé sur ce dernier, puisque ce montant est ce que vous avez laissé avant de payer votre hypothèque. Les revenus bruts dont le taux d’inoccupation et les créances irrécouvrables sont retirés seront repris, qui sont disponibles sur le site Web de la SCHL.
Le résultat net d’exploitation est la base de calcul de la valeur économique de votre bien. À partir de ce montant, nous obtenons le taux d’actualisation global (TGA) et le multiplicateur de revenu net (MNR). Ce que l’on peut comprendre, c’est que le multiplicateur du revenu net n’est ni plus ni moins le prix payé divisé par le résultat net d’exploitation. Cela nous donne une idée de la fréquence à laquelle nous payons le revenu net de notre bâtiment. Le contraire est aussi le cas, c’est de cette façon que nous obtenons le TGA. vous Alors comprendra que le MNR et la TGA sont littéralement l’opposé des deux.
Notre revenu net d’exploitation sert vraiment à voir la puissance de votre immeuble, c’est-à-dire avant de recevoir le montant disponible pour couvrir les paiements hypothécaires. C’est notre véritable flux de trésorerie et c’est pourquoi nous prenons les dépenses réelles. Il est facile pour un courtier en hypothèques de travailler sur ces données et d’avoir une idée du potentiel de financement. Toutefois, il existe une grande différence entre la normalisation des dépenses et la mobilisation de financements pour ces valeurs et l’acquisition de ressources financières pour des actifs réels. En tant qu’investisseur, il est important que vous connaissiez la différence entre les deux, car vous devez vivre avec les dépenses réelles de votre exploitation.
« Plusieurs techniques sont disponibles pour l’optimisation. Ce que nous recherchons en fin de compte est d’optimiser la nouvelle valeur économique après l’optimisation pour pouvoir se refinancer et viser un retrait des capitaux propres. » – Christian Pomerleau
Une fois que vous aurez rempli votre promesse d’achat, vous recevrez la liste des dépenses réelles. Après cela, vous voulez vous concentrer sur l’âge du bâtiment et son âge apparent. Un bâtiment peut être assez vieux, mais très bien rénové, donc dans ce cas, il est important de dresser une liste des rénovations qui ont été effectuées au cours des 5 à 10 dernières années. C’est un excellent moyen pour vous de connaître l’énergie que le vendeur a mis dans son bâtiment. Vous pouvez également l’utiliser pour évaluer vos dépenses en immobilisations pour les prochaines années. C’est un point qui est important d’être, car un bâtiment peut sembler très intéressant, mais il peut cacher plusieurs rénovations majeures, qui seront bientôt prêts.
Après cela, nous optimiserons le Examiner le potentiel de notre bâtiment. Nous essaierons d’augmenter les recettes et de réduire les dépenses. Cela peut être fait en augmentant le travail annuel et/ou majeur que vous choisissez. Différentes techniques sont disponibles pour l’optimisation. Ce que nous recherchons en fin de compte est de prédire la nouvelle valeur économique après optimisation pour obtenir un retrait équitable et appliquer pour rembourser votre dépôt ou vos investisseurs. Ils veulent également procéder à une certaine gestion des risques, étant donné que les taux d’intérêt sont actuellement assez bas. Nous savons que les taux d’intérêt augmenteront au cours des mois ou des années à venir.
En conclusion, l’immobilier est toujours un investissement de choix et un levier qui est incroyable parce qu’il est solide ! Cela permet des conditions d’investissement courtes et longues. La chose la plus importante à vos côtés est de faire vos devoirs et de vous impliquer dans le pour entourer les bons experts. Donc un bon succès dans vos pas !
